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Tabla de contenidos 1 Introducción 2 Grupos de interés 2.1 Primer grupo 2.2 Segundo Grupo 2.3 Razones que han llevado a esta situación 2.4 Panorama a corto plazo 3 Conclusión

Introducción

Referente al tema de la valoración de inmuebles, España esta escindida en dos grupos de intereses contrapuestos.

• Por una lado los que desean que el precio de la vivienda continué ascendiendo.

• Por otro, los que viven con la esperanza de que descienda.

En el primer grupo se encuentran los propietarios del suelo, los promotores, los constructores e industrias afines, el propio sistema financiero, los ayuntamientos, las personas que disponen de una vivienda en propiedad, los hipotecados con anterioridad al año 2002, y las personas que han comprado una vivienda a alto precio y están pagando hipotecas desde el 2002. En el segundo grupo se encuentran "solamente" las personas que pretenden acceder a su primera vivienda.

El primer grupo sentencia continuamente alrededor de un falso principio que alude a la imposibilidad de que la vivienda baje de precio. Desde aquí quiero indicar algo: "No existe ningún bien económico que tenga asegurado que su precio no disminuya. La vivienda no es un caso especial y por lo tanto puede bajar."

Entre 1991 y 1997, en España, la valoración de la vivienda descendió en términos reales un 17%, es más, a pesar de la enorme presión mediática del grupo de interesados, se puede afirmar, sin temor a equívocos, que ya esta bajando. Para comenzar, conocemos el precio de oferta, pero no el de casación. Últimamente se realiza la transacción final con unas buenas rebajas. Por ejemplo una finca urbana de unos 300.000 €, como precio de salida, se acaba vendiendo en 260.000 €, y eso representa el, nada despreciable porcentaje de un 15%.

El primer grupo negará esta realidad por miedo a una caída en cadena de los precios. Hay que tener presente que la economía tiene su inercia, y que lo mismo que el precio ha tenido unos años para multiplicarse, necesitará de un periodo de tiempo para bajar pero, posiblemente, este periodo sea mucho más rápido y dependerá, en gran medida, de la actitud y expectativas del grupo de posibles compradores.

Grupos de interés

Primer grupo

Propietarios del suelo

El suelo es uno de los elementos necesarios para construir la vivienda, y por lo tanto uno de sus costos. La evolución del precio de la vivienda en una década se ha multiplicado prácticamente por tres (3x), mientras que el precio del suelo se ha multiplicado por diez (10x). El costo de mano de obra y materiales de construcción ha seguido una tendencia alcista que acompañaba a los niveles de inflación (similar al IPC). Incluso ha decaído. Por ello el precio del suelo se ha convertido en el costo más importante para la vivienda.

Existen casos de ventas de casas, prácticamente en ruinas, que se venden a precio de vivienda habitable, cuando realmente se está vendiendo un solar, al que habría que añadir el coste de la demolición. Primera incongruencia. Hay que aclarar que el valor del suelo no ha hecho que suba el valor de la vivienda, sino que el valor de la vivienda ha repercutido en una subida del valor del suelo, ya que el suelo es tratado como un oligopolio y ha absorbido, en gran medida, el alza de los precios, a diferencia, por ejemplo, del sueldo de los albañiles, o el coste de las puertas.

Promotores

Este grupo sectorial ha hecho un gran negocio con la especulación, ya que compraban un bien: suelo, solar, vivienda en ruinas, etc..., para transformar a cambio de un beneficio por el valor añadido, pero que además, y es lo más importante, se encontraban un una revalorización muy alta, en poco espacio de tiempo, por encima de los tipos de interés necesarios para la inversión, así como por encima de la inflación en ese periodo de tiempo. Un buen negocio asegurado.

Constructores

Al haber existir una gran demanda, han dispuesto de un enorme mercado potencial en el cual trabajar y ofrecer sus servicios. Al haber una gran margen han podido tener margen para no incurrir en perdidas ante una posible mala gestión. Sólo con retrasar un poco la construcción, el valor de las viviendas ha aumentado. Cabe recordar que muchas de las fincas urbanas incluidas en una promoción, quedaban "señaladas", o en poder del propio promotor, con lo que la subida se repercutia, con posterioridad, en el comprador final (a veces de "segunda mano" en cubierta).

Sistema financiero

Uno de los que más han impulsado el precio de la vivienda. Para poder entrar en la promoción de viviendas y, posteriormente, para adquirirlas, es necesario acceder al mercado del dinero. Con unos tipos de interés bajos, y muchas facilidades, como la sobre tasación inducida desde los propios bancos, se ha facilitado el acceso a hipotecas con gran riesgo de mora. Se ha incurrido en una perniciosa manera de proceder que ha supuesto la aparición de las denominadas hipotecas "subprime", o hipotecas cuyo valor es superior al del bien de garantía.

El sistema financiero, siempre ávido de clientes y muy imaginativo a la hora de desarrollar nuevos activos financieros se decanta ahora por productos relacionados con la nueva coyuntura económica. Productos que consisten, principalmente, en la renegociación de hipotecas, hipotecas a la carta, hipotecas mixtas fijas y variables, hipotecas multidivisas, etc...

En definitiva, el capital financiero, en vez haber invertido en fabricas, empresas novedosas, empresas de capital riesgo, infraestructura, etc..., se ha refugiado en la financiación de nuestras viviendas, con un beneficio a priori ya conocido (tipo de interés) durante un periodo de tiempo también establecido (plazo de amortización). Una estrategia extraordinariamente conservadora pero muy eficaz. Tanto que nuestras entidades financieras están en los primeros lugares del ranking bancario en cuanto a eficiencia y beneficios por capital.

Las reorganizaciones de hipotecas son un nuevo producto a sus clientes cautivos. Hay que recordar que no merece la pena aumentar el tiempo de amortización a un periodo muy dilatado. Por ejemplo, una hipoteca de 150.000€ al 3% en 25 años, situación estándar del año 2003, está sujeta a una mensualidad de 711€. Al pasar al 6%, (incluyendo el diferencial), escenario muy probable y cercano, la mensualidad se incrementa hasta los 960€. Téngase en cuenta que por una subida del 3% la cuota mensual se incrementa un 35%.

Si esta hipoteca la intentamos pagar en 50 años o más. El valor de la cuota no baja de los 850€, y multiplicamos el valor total del dinero entregado al banco, al final del pago. Es un nuevo negocio para los bancos. Además debemos de tener en cuenta que los impagos pueden producir unos descubiertos de garantía en aquellos casos en los que el valor del inmueble sea inferior al de la deuda en el momento de su ejecución.

Ayuntamientos

Los ayuntamientos se encuentran en el primer escalón de la Administración Pública, y por ello son los más cercanos al votante potencial. Los ayuntamientos tienen un gran abanico de competencias, desde alumbrado públicos hasta el acceso a la cultura, pasando por la sanidad y la educación y, téngase muy en cuenta, unos recursos de financiación muy limitados. Pero estos disponen de la llave para poner en carga suelo para la construcción de nuevas viviendas. Es por ello que les interesa intervenir en el mercado del suelo, y que la vivienda no baje de precio, durante mucho tiempo, para poder ingresar y cubrir sus gastos.

Personas que disponen de vivienda en propiedad

Aquí hay que dividir entre las que se trata de vivienda habitual y de segundas residencias o inversión. Si se trata de vivienda habitual, tan sólo se trata de un efecto psicológico llamado "efecto riqueza", pero que no tiene una mayor trascendencia. Tan sólo te facilita la obtención de un crédito de mayor importe, ya que en algún sitio hay que vivir, y al cambiar de vivienda, que se ha revalorizado, lo harás por otra que ha aumentado de precio de la misma habitabilidad. Para el propietario de un sólo inmueble no tiene sentido preocuparse por el valor del mismo, a no ser que desee cambiarlo o usarlo como moneda de cambio rehipotecándose.

Estas personas pueden tener la vivienda con hipoteca o sin ella. Al ser compras anteriores al 2002 los valores de tipos son superiores a los actuales, por lo que la mensualidad no superará los cálculos de los gastos familiares que en su día presupuestaron.

Para las segundas viviendas, o de inversión, una subida de los precios se traduce en un mayor beneficio en el momento de la venta, como diferencia entre el precio de la vivienda en la adquisición con respecto a la venta. Resaltar la sensación de los vendedores de que son más "listos" que su vecino, si el vende por 45 yo vendo por 50.

Personas que han comprado a precios elevados. A partir del año 2002

Estas personas están pagando una hipoteca que, en principio, se beneficiaba de unos tipos de interés muy bajos. El mínimo histórico de los últimos 50 años. Un tipo de interés que ha llegado a ser, poco más del 2%, más el diferencial, y que en estos momentos, dicho parámetros se ha multiplicado por más de dos. El resultado de esta subida ha llevado a aumentar la cuota hipotecaria en más de un 40% en algunos casos. Estas personas no quieren ver como se han hipotecado por algo que no tiene el valor que han pagado. Siempre tienen la opción de devolver el piso al banco y dejar de pagar la deuda, en caso de una bajada muy acusada, para comprar otra más barata.

Segundo Grupo

Personas que buscan su primera vivienda

El problema de este grupo de ciudadanos es que se encuentran con que los precios de los inmuebles son, por ahora, extremadamente elevados para sus limitadas economías. Estos precios no permiten el acceso a la misma. Se superan, con creces, los márgenes de seguridad que tradicionalmente se han impuesto para otorgar hipotecas. Es decir, la cuota de la misma no debe sobrepasar el 35% de los ingresos. Habría que añadir que para estas economías no es posible ahorrar el 20% del valor total de la vivienda para pagar la entrada. Tradicionalmente, las entidades financieras financiaban sólo el 80% del total de tasación, como margen de seguridad para un posible expediente de impago, más el 10% de los gastos de compra-venta.

Se da la paradoja que las familias en las que trabaja la pareja tienen el mismo poder adquisitivo que una familia de hace 10 años en los que sólo trabajaba uno de los dos. Nos encontramos con el riesgo de que uno de los dos pueda perder el empleo, y dicha familia no pueda afrontar el pago de la hipoteca.

La incorporación de la mujer al mercado laboral ha despertado una sensación de liquidez en los jóvenes, pero que ha de ser cuidadosamente estudiada por los gastos extra que conlleva como: guardería, segundo vehículo, comidas fuera de casa, contratar a empleados para efectuar las tareas del hogar, etc...

Razones que han llevado a esta situación

Son muchas, y muy diversas, pero que su coincidencia en el tiempo han llevado al desenlace actual.

• 1. La principal, la expectativa de que la vivienda iba a subir cada vez más, ha motivado a las personas a pagar más por el miedo a no conseguir, en el futuro, una vivienda. De igual modo ha movido a los inversores y especuladores a comprar gracias a la expectativa de grandes beneficios. Esta sensación ha creado una verdadera espiral ascendente de precios. Ocurre en grandes crisis, por ejemplo con los alimentos.

• 2. Estabilidad económica. Desde el año 2006, España ha vivido de una estabilidad económica y un ciclo positivo. La convergencia con Europa ha dado una estabilidad a la economía.

• 3. Tipos de interés muy bajos. El precio del dinero es bajo, por lo que se accede a este con facilidad.

• 4. Aumento de la población de emigrantes en el país.

• 5. Aumento de la demanda de primera vivienda por el "baby-boom". Hasta el año 1978 la natalidad era de 18 niños/mil habitantes, frente a los 9 niños/mil habitantes actuales. La mortalidad se ha mantenido constante en 8 fallecidos/mil habitantes.

• 6. Muy bajo nivel de desempleo. Se da por válido el pleno empleo en los hombres y en, la mitad de España, también el femenino.

• 7. La inflación no se ha controlado vía sistema financiero. Los precios del dinero ya no dependen del Banco de España.

Panorama a corto plazo

Vamos a exponer como están evolucionando las mismas variables que han llevado al aumento del precio.

• 1. La expectativa de que la vivienda va a bajar. Con esta expectativa, se frenará la demanda quedando descubierta la oferta. Para llegar a un nuevo equilibrio deberá bajar el precio de esta. De la esperanza a que esta bajada sea mayor o menor, dependerá que la caída de precios sea más o menos rápida. Hay que recordar que se han construido muchas viviendas no vendidas en los últimos años, además de las vacías, por lo que puede estar el mercado saturado de oferta. A mayor espera, más caída de precios. Como apreciación, hace unos años se compraba sobre plano, no existía el piso piloto. En las nuevas promociones ha vuelto a aprecer el cartel de "visite piso piloto".

• 2. Todo parece indicar que el ciclo económico se ha agotado. Ahora toca bajar, si queremos volver a subir. No habrá recursos para dirigir a la vivienda. El efecto riqueza desaparece. El aumento del precio del dinero va a contener la inflación, pero también va a retener el consumo. Menos consumiciones en restaurantes, más aguantar el viejo coche, menos ropa, etc...

• 3. Los tipos de interés están subiendo a valores desconocidos desde el año 1995. La revisión de las hipotecas va a hacer mella a la familias con los gastos más comprometidos. Los promotores van a tener que enfrentarse a unos mayores gastos financieros, y al peligro de tener que continuar pagando la hipoteca por no poder subrogarla en una escritura con un cliente que no termina por aparecer.

• 4. La población emigrante en España puede haber tocado techo. Posiblemente incluso disminuya a corto plazo. La disminución del consumo llevará a un aumento importante de paro. Es lógico pensar que muchos de ellos traten de cambiar de país al agotarse la oferta de empleo en este.

• 5. La demanda por "baby-boom" ha quedado prácticamente satisfecha, por lo que la demanda de primera vivienda no se vera tan afectada por este hecho como hasta ahora.

• 6. La bajada de consumo, la menor inversión por tipos de interés, la parada del sector de la construcción, y el fin del ciclo económico, pueden generar un considerable aumento del paro. La inflación, que se está intentado controlar mediante la subida del tipo de interés de referencia, tiene como efecto un aumento del paro.

• 7. La inflación se esta controlado vía subida de tipos. Nadie puede saber exactamente cuándo va a parar esta subida, porque dependerá de la inflación.

Conclusión

A muy corto plazo se puede prever una importante bajada del precio como advierten muchos organismos internacionales, y como quieren tapar, mediante una gran cobertura mediática muy tergiversada, el primer grupo de interés. Hay que tener en cuenta que estos procesos no suelen ser inmediatos. Los ajustes de mercado llevan su tiempo. Al igual que ha sido necesario un periodo de una década para la escalada de precios de la vivienda. Incluso los compradores potenciales pueden no ver la bajada tras el máximo, de la misma manera que no atendieron a la subida en el cambio de signo ascendente. Los procesos de bajada suelen ser más rápidos y traumáticos que los de bonanza.

Si se dan ciertas condiciones, como la adquisición de suelo a precios no sometidos a las expectativas de excesiva revalorización, como en le periodo de formación de la burbuja, se puede construir a precios asequibles para un amplio espectro de población. Inclusive durante los años de mayor exuberancia irracional, en el sector del ladrillo, ha habido promociones a precios claramente por debajo del mercado como las viviendas del milagro de Fuenlabrada.

La economía no implica la visión mágica del futuro, ya que se parece más al arte de la medicina, que observando los síntomas y los antecedentes se puede pronosticar una evolución de la enfermedad. Es muy posible, si no entran a escena drásticas políticas gubernamentales, o situaciones de conflicto geoestratégicos graves, que la vivienda pueda bajar más del 20%, incluso llegar a niveles del 2002, en un periodo de 3 a 5 años.

--Admin 04:30 17 dic 2007 (CST)JLCA