José Carlos Díez
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[editar] "Ejperto" del Gobierno
[editar] El mito de la burbuja inmobiliaria
- Autores: José Carlos Díez
- Localización: Economía exterior: estudios de la revista Política Exterior sobre la internacionalización de la economía española, ISSN 1137-4772, Nº. 40, 2007 (Ejemplar dedicado a: La construcción a debate) , pags. 15-24
- Resumen:
Los cambios estructurales que ha registrado la economía española en la última década deberían haber sido suficientes para contrarrestar el mito de la burbuja inmobiliaria. El futuro del mercado de la vivienda también dependerá de la capacidad de la economía para mantener su dinamismo.
[editar] ¿Cuál será la intensidad y la duración del ajuste residencial?
Publicado el 21/07/2008, por José Carlos Díez. Economista jefe de InterMoney
La dinámica del ajuste residencial va a determinar el crecimiento de la economía española en los próximos dos años, por lo tanto, es relevante entender bien el fenómeno con el fin de anticipar cuál será la evolución del conjunto de la economía.
Hay que tener en cuenta que el sector residencial tiene una elevada dependencia de la financiación, tanto en la demanda como en la oferta, por lo que la evolución de la crisis financiera internacional y de los tipos de interés reales condicionará el ajuste.
[editar] El stock de viviendas sin vender es la clave
El boom residencial español tiene características comunes con el estadounidense, por lo que esperamos que la dinámica del ajuste sea similar, aunque los efectos de la crisis financiera harán que en España todo vaya más rápido.
1. España: inversión en construcción. Fuente: INE (junio de 2008). En el gráfico 1 se puede observar cuál fue la dinámica de ajuste del ciclo anterior y cuál esperamos que sea el actual. En 1992, la economía española sufrió un frenazo brusco, provocado por una huída masiva de los inversores internacionales, lo cual provocó una crisis cambiaria y tipos de interés de dos dígitos.
Esto provocó un frenazo de casi 13 puntos básicos en dos años de la inversión en construcción total. El endeudamiento público fue el detonante de la crisis y el Estado se vio obligado a frenar el gasto, por lo que la inversión pública en infraestructuras sufrió la mayor contracción. La inversión residencial y la no residencial privada también cayeron y eso explica la virulencia del ajuste. Tras esos dos años de ajuste brusco, la inversión comenzó a registrar tasas de crecimiento positivas, pero no alcanzó el nivel de actividad previo a la crisis hasta 1998.
En el caso actual, nuestras previsiones anticipan un ajuste brusco pero de menor intensidad que el de 1992. El Estado ha reducido significativamente su endeudamiento en el anterior ciclo expansivo y por primera vez en siglos estamos en condiciones de llevar a cabo una política fiscal anticíclica. Por esta razón, esperamos que la aportación de la inversión pública sea positiva y compense el ajuste de la inversión privada.
El sector inmobiliario no residencial llega al final del ciclo mucho más saneado que en 1992, aunque también se verá afectado negativamente por el parón de la actividad. Por ejemplo, en 2001, tras el fin de la exuberancia tecnológica, se produjo una intensa crisis en el sector de oficinas con exceso de oferta y una brusca e intensa caída de precios. Por lo tanto, la menor demanda de oficinas frenará las nuevas iniciaciones, pero los precios no están sobrevalorados y la inversión retornará en cuanto se reactive la demanda.
2. Evolución stock de viviendas en España. Fuente: Ministerio de Economía y Ministerio de Vivienda (Junio de 2008) Sin embargo, esperamos que el ajuste residencial sea mucho más intenso que en 1992. En el gráfico 2 se puede observar cómo las viviendas finalizadas han sido superiores a las ventas de viviendas nuevas y los promotores acumulan un elevado stock de viviendas pendientes para la venta. Por esta razón, estimamos que las iniciaciones de viviendas en 2008 estén próximas a 250.000 y en 2009 por debajo de 200.000.
En 1992, los precios nominales, según las tasaciones, apenas cayeron, pero se estancaron hasta 1997 y el ajuste real fue del 25%. En esta ocasión el elevado stock de viviendas pendientes para la venta presionará sobre los precios nominales y esperamos caídas del 15% en dos años, especialmente en la costa, y el ajuste real será algo superior al de 1992.
[editar] Conclusiones
Cuando los ciclos duran catorce años, las sociedades se olvidan de que hay fases de ajuste y cuando llegan siempre se apela al tópico de que es la peor crisis de la historia y se teme no salir de ella. La incertidumbre es elevada, pero es difícil que esta crisis supere en dureza a la de 1992 y mucho menos a la de 1979. El euro nos protege y los españoles disfrutamos de uno de los tipos de interés más bajos del planeta. Ahora, tenemos problemas para captar ahorro externo, pero en 1992 los inversores internacionales huyeron en estampida.
El ajuste residencial será más intenso que en casos anteriores, pero hay que confiar en la oferta y la demanda y el libre juego de los precios para que retorne el equilibrio. No obstante, el sector sigue una dinámica de tela de araña y en el próximo ciclo volverá a sobrerreaccionar y volveremos a hablar de burbuja inmobiliaria.
La mayor parte de los 28 millones de viviendas registradas están en manos de las familias y son muy reacias a vender a la baja. Por esa razón no es previsible un desplome de los precios. No obstante, la mayor parte de la inflación de la vivienda y de la economía española se ha concentrado en el suelo y el ajuste también se centrará en este mercado.
